Застройщик Долгин выжимает слезу у банкиров Костина и Фрадкова

06 июня 2018

841

Застройщик Долгин выжимает слезу у банкиров Костина и Фрадкова

Некоторые эксперты полагают, что Urban потянул вниз проект «Лайково», предусматривающий достройку за печально известным СУ-155  домов в подмосковном Одинцово. Многие девелоперы не согласны с этим: маржа Urban с каждого проданного «квадрата» — 10 тыс рублей и, по идее, этого хватило бы компенсировать потери «Лайково». Владелец и гендиректор компании не может объяснить происходящее, однако надеется, что разницу ему компенсируют государственные Промсвязьбанк  и ВТБ.

Призрачный инвестор

Urban Group сформировала пул инвесторов для достройки своих домов в Подмосковье, рассказал РБК  Александр Долгин. В апреле застройщик столкнулся с рядом проблем: сначала Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) «дочек» компании, затем банки отозвали аккредитацию проектов Urban Group, позволяющую потенциальным покупателям оформлять ипотеку на приобретение квартир. К концу мая сложившейся ситуацией был обеспокоен и глава Минстроя Владимир Якушев, а курирующий строительство и региональную политику вице-премьер Виталий Мутко назвал ситуацию в компании «непростой». В результате Минстрой в минувшую пятницу, 1 июня, сообщил о том, что «правительство взяло ситуацию под контроль» и «принято решение о поддержке завершения строительства» Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд был создан при «Дом.РФ» (ранее АИЖК) осенью прошлого года, в него застройщики отчисляют 1,2% от стоимости проданных квартир.

Но Долгин рассчитывает обойтись без санации, поскольку «будет очень жалко, если финансирование ляжет бременем на государство». Как утверждает бизнесмен, у него есть «устные сообщения о положительном решении [от инвесторов]» об их участии в достройке проектов. Среди потенциальных партнеров, которых он называет, — Промсвязьбанк и ВТБ, а также «крупные бизнес-компании». «Это пул инвесторов. Сейчас идет взаимодействие с уполномоченными государственными органами, как этим инвесторам реализовать свои намерения. Сейчас решается вопрос, удастся ли договориться», — заявил он РБК. Со своей стороны он также готов передать компанию за символическую плату — 1 рубль, «но при условии, что по ней не будет претензий». «В прошлом, в будущем и так далее. Я готов», — сказал гендиректор компании.

В названных банках не подтвердили сообщения о возможном партнерстве с Urban Group.

В очереди на достройку

По данным Urban Group, ее текущий объем строительных проектов — 2,137 млн кв. м. Из них в стадии строительства 774 тыс. кв. м, остальное не начатое, на часть получены разрешения на строительство. Все объекты компания делит на три группы. К первой — с просрочкой по строительству более девяти месяцев — относится один дом, в котором продано 376 квартир из 383 и на достройку которого, как утверждает Долгин, не хватает всего 6 млн рублей. Вторая группа — это дома, в которых начато строительство и начаты продажи. В этой категории — 16 тыс 904 квартиры, 13 тыс 600 из них проданы, 5 тыс 368 квартир имеют просрочки. Необходимый общий бюджет на достройку всех строящихся домов — около 15–16 млрд рублей, из которых на дома с задержкой нужно 2 млрд рублей. Третья группа — это дома, в которых нет продаж, они свободны от обязательств. Возведение и продажа 28 тыс 028 квартир из этой группы, по расчетам Долгина, могут принести потенциальным инвесторам «до 38,2 млрд руб. чистого дохода».

В «Дом.РФ» на вопрос о возможном привлечении инвесторов в проекты Urban Group не ответили. «Решения в отношении механизмов финансирования достройки объектов подмосковного застройщика Urban Group будут приниматься после проверки, которую сейчас проводит компания Ernst & Young. Мы полагаем, что в течение двух-трех месяцев строительство объектов Urban Group будет возобновлено, все обязательства перед гражданами будут выполнены», — сообщил представитель «Дом.РФ». Это будет уже третья проверка компании: первый аудит Urban Group провела самостоятельно, для второго наняла консультантов (каких именно — компания не уточняет). Каким образом может происходить достройка за счет фонда, также пока не ясно: эксперты предполагали, что это может быть процедура, схожая с санацией.

«Представленная Urban Group схема — нерабочая, — выразил сомнения гендиректор инвесткомпании Key Capital Сергей Камлюк. — Сегодня никто из девелоперов не решится забрать активы компании. Могут начаться просрочки по займам, и банки-кредиторы потребуют досрочного погашения либо докапитализации залоговой массы, что при текущем финансовом положении Urban может привести к коллапсу».

«Они с этим предложением — об участии в достройке — ходили ко всем девелоперам, — рассказал источник в строительной компании, получавшей его. — Все отказались. Цифры не бьются».

Двойная санация

Компания Urban Group вышла на подмосковный строительный рынок перед кризисом 2008 года, предлагая «бизнес-класс по цене эконома». Застройщик начал с небольших проектов — построил поселок таунхаусов на 10 га, затем многоквартирные жилые комплексы на 10–30 га с общей площадью квартир 50–200 тыс кв м. Дома строились и сдавались без задержек. Сейчас компания входит в число крупнейших застройщиков России и занимает второе место после ГК «ПИК»  Сергея Гордеева по объему строящихся домов в Подмосковье. Все проекты Urban Group сосредоточены в этом регионе.

В 2016 году Urban Group решил взяться за проект большего масштаба — застройку 116 га около поселка Лайково. Это проект с площадью квартир более 870 тыс. кв. м строила компания СУ-155, но после того как у нее начались проблемы с выполнением своих обязательств, власти санировали ее. Urban Group взяла на себя обязательства обеспечить квартирами 164 дольщика СУ-155, заплатить по кредитам компании и построить 12 социальных объектов.

Именно об этот проект, по словам Александра Долгина, и «споткнулась» компания. «Компания переоценила свои силы в санации СУ-155 и в проекте «Лайково», приняв на себя финансовые обязательства и выполнив их примерно на 4 млрд руб. Это ее и подкосило. То есть в этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением. В сложной ситуации менеджментом были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений. Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб.», — рассказал Долгин.

В 2017 году компания начала срывать сроки достройки домов в своих проектах, а весной 2018 года ситуация стала критической. В апреле Долгин занял пост гендиректора компании, объяснив уход своего предшественника Андрея Пучкова расхождением взглядов на развитие бизнеса. Он утверждает, что инициировал аудит компании, который выявил нарушения в работе предыдущего руководства: «Необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков — это лишь часть выявленных нарушений».

Александр Долгин говорит, что не знал обо всех оперативных решениях предыдущего менеджмента, а «работал над развитием, получал лишь обобщенную информацию, в трюмы компании не погружался».

«Идеологию компании определял прежде всего ее акционер. Когда разрабатывалась идея «Городов для жизни» (один из типовых проектов группы), для чего я и был приглашен, эти вопросы обсуждались лично с Александром Борисовичем [Долгиным]. Я не знаю, кто конкретно что делал в рутинной работе, но то, что художественная, идеологическая часть — это детище владельца, это точно», — сказал архитектор, автор большинства проектов компании Максим Атаянц. 

Представитель одного из подрядчиков застройщика уверен, что владелец должен был знать о том, что происходит в компании. «У всех, кто работал с Urban Group, было впечатление, что владелец тщательно занимается всеми рабочими вопросами. Когда я вижу, что он говорит, что в трюм не спускался, это меня удивляет», — отметил информированный источник.